O Certificado de Desempenho Energético, popularmente conhecido como “certificado energético”, tornou-se um documento indispensável no mercado imobiliário português. Obrigatório por lei desde 2013, é exigido em qualquer transação de compra e venda ou arrendamento de imóveis. Neste guia explicamos tudo o que precisa de saber — desde o que é e para que serve até como melhorar a classe da sua casa e o impacto que tem no preço de mercado.
1. O que é o Certificado de Desempenho Energético
O Certificado de Desempenho Energético (CDE) é um documento técnico que avalia e classifica o desempenho energético de um edifício ou fração autónoma. Funciona como uma “etiqueta energética” — semelhante às que já conhecemos dos eletrodomésticos — e classifica o imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente).
A classificação baseia-se no consumo de energia para:
- Aquecimento do ambiente (sistema de climatização de inverno)
- Arrefecimento do ambiente (sistema de climatização de verão)
- Produção de Águas Quentes Sanitárias (AQS)
- Ventilação e iluminação (para edifícios de serviços)
O perito avalia a envolvente do edifício (paredes, telhado, pavimentos, janelas), os sistemas técnicos instalados (caldeiras, bombas de calor, painéis solares, AVAC) e as suas características de isolamento térmico, e calcula o consumo de energia estimado em condições climáticas padrão.
O documento é emitido por um Perito Qualificado inscrito e certificado pela ADENE (Agência para a Energia) e registado no SCE — Sistema de Certificação Energética dos Edifícios.
2. Quando é obrigatório o certificado energético
O CDE é obrigatório nas seguintes situações:
- Venda de imóvel: É obrigatório apresentar o certificado aquando da celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) e, definitivamente, na escritura. Sem certificado, a escritura não pode ser realizada.
- Arrendamento de imóvel: O certificado deve ser apresentado ao inquilino na altura da celebração do contrato de arrendamento.
- Construção nova: Todos os edifícios novos são obrigados a obter certificação energética antes da emissão da licença de utilização.
- Grandes reabilitações: Obras que afetem mais de 25% da envolvente do edifício obrigam à obtenção de novo certificado.
- Anúncios imobiliários: Os anúncios de venda ou arrendamento publicados online ou em jornais devem incluir obrigatoriamente a classe energética do imóvel.
Isenções: Estão isentos de certificação energética os edifícios classificados como monumentos nacionais ou de interesse público, as igrejas e outros locais de culto, os edifícios industriais e agrícolas de uso exclusivo não residencial, e os edifícios utilizados por períodos inferiores a 4 meses por ano.
3. Como obter o certificado energético
O processo de obtenção do certificado energético é relativamente simples e pode ser concluído em 1 a 2 semanas:
- Passo 1 — Contratar um Perito Qualificado: Consulte a lista de peritos registados na ADENE (www.adene.pt). Peça orçamentos a 2 ou 3 peritos — os preços podem variar. Certifique-se de que o perito tem registo válido e ativo no SCE.
- Passo 2 — Visita ao imóvel: O perito visita o imóvel para recolher todos os dados necessários: medições, fotografias, características construtivas, sistemas técnicos instalados. A visita dura tipicamente 1 a 2 horas.
- Passo 3 — Elaboração do relatório: O perito elabora o relatório técnico com base nos dados recolhidos e nos cálculos de desempenho energético.
- Passo 4 — Registo no SCE: O perito regista o certificado no sistema informático da ADENE e emite o número de registo. Este registo é obrigatório para que o certificado seja válido.
- Passo 5 — Entrega do certificado: O perito entrega ao proprietário o certificado em formato digital (PDF) com o número de registo SCE, a classificação energética e as recomendações de melhoria.
4. Quanto custa o certificado energético
O preço do certificado energético em Portugal não é tabelado — cada perito qualificado pratica os seus honorários. Os preços médios praticados em 2025 são:
- T0 / T1: 100€ a 150€
- T2: 130€ a 180€
- T3: 150€ a 220€
- T4 ou superior: 180€ a 300€
- Moradias: 200€ a 400€ (dependendo da área)
Estes preços incluem a visita ao imóvel, a elaboração do relatório e o registo no SCE. Peça sempre orçamento detalhado que inclua todos estes componentes.
Em Lisboa e Porto os preços tendem a ser ligeiramente mais elevados do que no interior do país, por maior custo operacional dos peritos.
5. Validade do certificado energético
O certificado energético tem uma validade de 10 anos a partir da data de emissão. Findo este prazo, é necessário contratar novo perito e renovar o certificado.
Existem situações em que o certificado perde a validade antes dos 10 anos:
- Obras significativas que alterem a envolvente do edifício (substituição de janelas, isolamento de paredes, etc.)
- Substituição de sistemas técnicos (caldeira, bomba de calor, painel solar)
- Ampliação ou alteração da área do imóvel
6. Como melhorar a classe energética da sua casa
Se o seu imóvel tem uma classe energética baixa (C, D, E ou F), existem medidas de eficiência energética que podem melhorá-la significativamente — e que têm retorno tanto no valor de mercado como nas contas de energia:
- Isolamento térmico da cobertura: É a medida com melhor relação custo/benefício. Pode reduzir as perdas de calor em 25% a 30%.
- Isolamento de paredes exteriores: Sistema ETICS (reboco isolante pelo exterior) ou isolamento pelo interior. Custo mais elevado mas impacto muito significativo na classificação.
- Substituição de caixilharia e vidros: Vidros duplos com caixilharia com corte térmico reduzem drasticamente as perdas de calor em inverno e os ganhos de calor em verão.
- Painéis solares térmicos: Para produção de água quente sanitária. Portugal tem uma das maiores taxas de radiação solar da Europa — é um investimento com retorno rápido.
- Caldeira de condensação ou bomba de calor: Substituir uma caldeira antiga por uma caldeira de condensação ou por uma bomba de calor pode melhorar a eficiência do aquecimento em 30% a 50%.
- Painéis fotovoltaicos: Para imóveis com telhado disponível, os painéis fotovoltaicos com autoconsumo são cada vez mais acessíveis e podem elevar a classificação para A ou A+.
7. Impacto no valor do imóvel
A classe energética tem um impacto real e mensurável no valor de mercado dos imóveis. Estudos realizados em Portugal e noutros países europeus mostram que:
- Imóveis com classe A ou A+ valorizam entre 5% e 12% face a imóveis equivalentes com classe C ou inferior na mesma zona.
- Imóveis com classe E ou F têm maior dificuldade de venda e tendem a sofrer descontos de 5% a 10% no preço final negociado.
- Compradores cada vez mais conscientes dos custos de energia valorizam a eficiência energética — especialmente após o aumento das tarifas de energia em 2022-2024.
Investir na melhoria da classe energética antes de colocar o imóvel à venda pode, portanto, ter um retorno positivo no preço final obtido.
8. Penalizações por não ter o certificado
A ausência de certificado energético em imóveis sujeitos a certificação obrigatória é uma infração punível com coimas:
- Para particulares: Coimas entre 250€ e 3.740€
- Para pessoas coletivas (empresas): Coimas entre 2.500€ e 44.890€
- Publicidade sem indicar a classe energética: Coimas para anunciantes e portais imobiliários
Além das coimas, a ausência do certificado pode impossibilitar a escritura, causando atrasos e prejuízos financeiros para o vendedor. É, sem dúvida, um documento para preparar com antecedência.
Para qualquer questão sobre o processo de venda do seu imóvel, incluindo a obtenção do certificado energético, a RE/MAX Inova está disponível para orientar e apoiar em cada passo do processo.