A mediação imobiliária é uma profissão regulada em Portugal — ao contrário do que muitos pensam, não é qualquer pessoa que pode exercer a atividade de agente imobiliário. Existem requisitos legais rigorosos, licenças obrigatórias e um quadro jurídico que protege tanto os vendedores como os compradores. Neste artigo explicamos como funciona a mediação imobiliária em Portugal, quanto custa e quando vale a pena trabalhar com um profissional.
1. O que é a mediação imobiliária em Portugal
A mediação imobiliária está regulada pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (e suas atualizações), que define as condições de acesso e exercício da atividade. A lei define o mediador imobiliário como a pessoa (singular ou coletiva) que, no exercício da sua atividade, aproxima pessoas interessadas na realização de negócios que tenham por objeto imóveis — compra e venda, arrendamento, troca ou outras formas de constituição ou transmissão de direitos sobre imóveis.
O mediador imobiliário tem obrigações legais claras face aos seus clientes:
- Prestar informações verdadeiras e completas sobre o imóvel e sobre o negócio
- Verificar a existência e regularidade da documentação necessária para o negócio
- Informar sobre o valor de mercado do imóvel
- Guardar sigilo sobre informações confidenciais
- Celebrar contrato de mediação escrito com o cliente
- Ter seguro de responsabilidade civil obrigatório
2. Licença AMI: o que é e como verificar
A Licença AMI (Autorização para o exercício da Atividade de Mediação Imobiliária) é emitida pelo IMPIC — Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. É obrigatória para qualquer empresa ou profissional que exerça mediação imobiliária em Portugal.
Para obter a licença AMI, a empresa deve:
- Constituir-se legalmente como empresa
- Ter capital social mínimo de 5.000€
- Contratar seguro de responsabilidade civil (mínimo 75.000€ por sinistro)
- Apresentar certidão de registo criminal limpa para gerentes e administradores
- Registar-se no IMPIC e obter o número AMI
Como verificar se um agente é licenciado: No site do IMPIC (impic.pt) é possível pesquisar qualquer empresa de mediação imobiliária pelo nome ou número AMI e confirmar se a licença está válida. Nunca trabalhe com alguém que não consiga apresentar o número AMI da empresa.
A RE/MAX Inova opera com todos os requisitos legais em vigor e o número AMI pode ser confirmado em qualquer suporte de comunicação da empresa.
3. Como funciona a comissão de mediação
A comissão de mediação imobiliária em Portugal é, por regra, paga pelo vendedor — é o vendedor quem contrata a agência para promover o seu imóvel e encontrar um comprador. O comprador, em regra, não paga qualquer comissão à agência do vendedor.
Valor típico da comissão em Portugal: Entre 3% e 5% do preço de venda, acrescido de IVA (23%). A comissão exata depende da agência, do tipo de contrato (exclusividade ou não), do valor e tipologia do imóvel, e da margem de negociação.
Exemplos práticos:
- Casa vendida por 200.000€ com comissão de 5% + IVA: 200.000 × 5% = 10.000€ + 2.300€ IVA = 12.300€ de comissão total
- Casa vendida por 350.000€ com comissão de 4% + IVA: 350.000 × 4% = 14.000€ + 3.220€ IVA = 17.220€ de comissão total
A comissão é negociável? Sim, dentro de limites. A comissão mínima não está fixada por lei — cada empresa pratica os seus honorários. Em geral, imóveis de valor muito elevado ou transações de menor complexidade podem ter margem de negociação. No entanto, comissões muito baixas geralmente implicam menor investimento em marketing e menos dedicação ao processo.
4. O que está incluído na comissão
Uma comissão de mediação profissional inclui um conjunto alargado de serviços que o vendedor não teria de outra forma:
- Avaliação de mercado do imóvel: Análise comparativa para determinar o preço de venda ideal
- Fotografia e vídeo profissional: Sessão fotográfica de qualidade, eventualmente com drone ou vídeo de visita virtual 3D
- Divulgação em portais imobiliários: Publicação em Idealista, Imovirtual, Casasapo, Remax.pt e outros portais nacionais e internacionais
- Marketing digital: Anúncios pagos no Facebook, Instagram e Google, campanhas de email marketing para base de compradores
- Gestão de visitas: Agendamento, acompanhamento e gestão de todas as visitas ao imóvel
- Negociação: O agente negoceia em nome do vendedor para maximizar o preço e as condições
- Acompanhamento jurídico e documental: Apoio na recolha de documentos, verificação da situação jurídica do imóvel, elaboração do CPCV
- Acompanhamento à escritura: Presença e apoio no ato notarial final
5. Contrato de mediação: o que deve conter
A lei obriga a que o contrato de mediação seja celebrado por escrito. Existem dois tipos principais:
Contrato em regime de exclusividade
O proprietário compromete-se a trabalhar apenas com uma agência durante o prazo do contrato (geralmente 6 meses, renovável). Vantagens: a agência investe mais em marketing, o agente dedica maior atenção ao imóvel, o processo é mais coordenado. A comissão pode ser ligeiramente inferior pela garantia de exclusividade.
Contrato sem exclusividade
O proprietário pode trabalhar com múltiplas agências em simultâneo e inclusive tentar a venda particular. Desvantagem: as agências tendem a investir menos num imóvel que pode ser vendido por um concorrente.
Cláusulas importantes a verificar no contrato:
- Valor e forma de cálculo da comissão (+ IVA)
- Prazo do contrato e condições de renovação automática
- Condições de rescisão antecipada
- Obrigações do mediador (serviços incluídos)
- Direito a comissão em caso de venda após o prazo a cliente angariado durante o contrato
6. Vantagens reais de trabalhar com um agente imobiliário
Além das questões práticas, há vantagens estratégicas e financeiras concretas em trabalhar com um profissional:
- Acesso a mais compradores: As grandes redes imobiliárias têm bases de dados com milhares de compradores pré-qualificados. A RE/MAX, por exemplo, tem uma rede de colaboração interna que permite que qualquer agente da rede promova o imóvel aos seus clientes compradores.
- Preço de mercado real: O agente conhece o mercado local, as transações recentes e os preços reais praticados — não o preço pedido, mas o preço pago. Isso permite fixar um preço competitivo e evitar erros de sobrevalorização.
- Proteção legal: O agente verifica documentação, identifica problemas potenciais antes que se tornem problemas reais, e assegura que o processo é realizado de forma correta.
- Menos stress e tempo: O processo de venda é demorado e exigente. Gerir visitas, responder a questões, negociar com compradores — tudo isso consome tempo e energia que o agente substitui.
- Negociação profissional: Um agente experiente consegue, com frequência, obter um preço final mais elevado do que o proprietário obteria sozinho, compensando largamente a comissão cobrada.
7. A RE/MAX em Portugal e a RE/MAX Inova
A RE/MAX é a maior rede de mediação imobiliária do mundo, presente em mais de 110 países com mais de 140.000 agentes. Em Portugal, a rede está presente desde 1996 e conta com centenas de agências e milhares de consultores em todo o território nacional.
A RE/MAX Inova é uma agência com forte presença no Grande Porto e Matosinhos, com consultores especializados no mercado local. A dimensão da rede RE/MAX confere às agências Inova acesso a ferramentas exclusivas de marketing, plataformas de gestão de clientes de última geração, formação contínua e uma rede de referenciação que permite colocar cada imóvel na frente do maior número possível de compradores qualificados.
Se está a pensar em vender ou comprar casa na região do Porto e Matosinhos, a RE/MAX Inova tem a experiência local e os recursos globais para tornar o processo mais rápido, seguro e vantajoso para si.