Uma das maiores causas de atrasos e complicações nas vendas imobiliárias em Portugal é a falta de documentação ou a descoberta tardia de que um documento está desatualizado, inexistente ou com irregularidades. Preparar toda a documentação com antecedência é essencial para uma venda rápida e sem sobressaltos. Neste guia compilamos todos os documentos necessários, como obtê-los e quanto custam.
1. Documentos de identificação do vendedor
O primeiro conjunto de documentos diz respeito à identificação das pessoas que vão outorgar a escritura como vendedores:
- Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade válido: Documento de identificação civil. Se já expirou, renove com antecedência — o processo pode demorar 4 a 6 semanas.
- Número de Identificação Fiscal (NIF): Constante no Cartão de Cidadão ou cartão de contribuinte. Necessário para todos os atos notariais e fiscais.
- Comprovativo de morada atual: Pode ser uma fatura de luz, água, telefone ou declaração das Finanças — emitido há menos de 3 meses.
- Certidão de casamento: Se o vendedor for casado, é necessário apresentar a certidão de casamento atualizada (emitida nos últimos 6 meses) para determinar o regime de bens. Ambos os cônjuges têm de assinar a escritura (exceto se o regime de bens for separação total).
- Sentença de divórcio ou escritura de separação: Se aplicável, para confirmar que o ex-cônjuge não tem direito sobre o imóvel.
- Procuração notarial: Se alguém vai agir em nome do vendedor (por exemplo, por estar no estrangeiro), é necessária uma procuração com poderes específicos para venda do imóvel.
2. Documentos do imóvel
Este é o núcleo da documentação — os documentos que identificam e comprovam a situação jurídica e fiscal do imóvel:
Caderneta Predial Urbana
A caderneta predial é o documento fiscal do imóvel, emitido pelas Finanças (AT — Autoridade Tributária). Identifica o imóvel com o seu artigo matricial, descreve as suas características (tipologia, área, localização), indica o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e quem são os titulares registados para efeitos fiscais.
Como obter: Portal das Finanças (em linha, gratuito para o próprio), Serviço de Finanças da área do imóvel (presencialmente, gratuito) ou notário/conservatória (mediante pagamento).
Importante: Verificar se os dados estão atualizados — área do imóvel, titulares e morada. Erros na caderneta predial podem atrasar ou inviabilizar a escritura.
Certidão de Teor do Registo Predial
Emitida pela Conservatória do Registo Predial, esta certidão comprova quem é o titular registado do imóvel (proprietário legal), a descrição do imóvel, e todos os ónus e encargos existentes: hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, direitos de preferência, etc.
Como obter: Presencialmente na Conservatória do Registo Predial competente, em linha através do Predial Online (predial.pt) ou nas Lojas do Cidadão.
Custo: Cerca de 15€ a 20€ por certidão. Validade: 6 meses.
Atenção: Se existirem hipotecas ou penhoras registadas, o vendedor tem de resolver estas situações antes da escritura. No caso de hipotecas, o banco emite um distrate após pagamento do empréstimo.
Licença de Utilização / Licença de Habitação
Emitida pela Câmara Municipal da área do imóvel, esta licença comprova que o imóvel foi construído ou reabilitado de acordo com as normas urbanísticas vigentes e que pode ser utilizado para o fim a que se destina (habitação, comércio, serviços, etc.).
Isenção: Imóveis construídos antes de 7 de agosto de 1951 estão isentos da obrigação de apresentar licença de habitação, devendo o vendedor declarar esse facto na escritura.
Como obter: Câmara Municipal da área do imóvel. O prazo pode variar de 1 semana a vários meses dependendo do município — peça com antecedência.
Custo: Tipicamente gratuito (segunda via), mas podem existir taxas consoante o município.
3. Certificado de Desempenho Energético (CDE)
O certificado energético é obrigatório por lei (DL 118/2013) para todos os imóveis colocados à venda ou arrendamento desde 2013. A sua ausência impede a realização da escritura e pode originar coimas.
O que certifica: Classifica o imóvel numa escala de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente) com base no consumo de energia para aquecimento, arrefecimento e produção de água quente sanitária.
Quem emite: Perito Qualificado certificado pela ADENE (Agência para a Energia), com registo válido no Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE).
Custo: Entre 100€ e 300€ para habitação, dependendo da tipologia e área do imóvel.
Validade: 10 anos (exceto se houver obras que alterem as características energéticas do imóvel).
4. Documentos adicionais para apartamentos em condomínio
Se o imóvel fizer parte de um condomínio (prédio em propriedade horizontal), são necessários documentos adicionais:
- Regulamento do condomínio: Define as regras de utilização das partes comuns, obrigações dos condóminos e estrutura de gestão.
- Título constitutivo da propriedade horizontal: Documento que constitui as frações autónomas do prédio. Pode ser obtido na Conservatória do Registo Predial.
- Declaração de ausência de dívidas ao condomínio: Emitida pelo administrador do condomínio, confirma que o vendedor não tem quotas em atraso ou outras dívidas pendentes. É essencial para o comprador, pois as dívidas ao condomínio acompanham o imóvel — não o vendedor.
- Atas das últimas assembleias de condóminos: Permitem ao comprador conhecer obras aprovadas ou em curso, aumentos de quotas previstos e outros assuntos relevantes.
5. Se o imóvel tiver hipoteca
Se o imóvel estiver hipotecado (crédito habitação em vigor), o processo de venda implica passos adicionais:
- Declaração de capital em dívida: Solicitada ao banco, informa o montante que ainda falta pagar do crédito. É necessária para calcular o valor líquido da venda.
- Distrate da hipoteca: Após o pagamento do empréstimo (normalmente com o produto da venda, na escritura), o banco emite um documento a cancelar a hipoteca. Este deve ser registado na Conservatória do Registo Predial.
- Custo do distrate: Entre 100€ e 300€ de emolumentos de registo, acrescidos de eventuais custos bancários. Antecipe este processo — o banco pode demorar 2 a 4 semanas a emitir o distrate.
6. Documentos específicos para terrenos e imóveis não habitacionais
Para terrenos para construção, armazéns ou imóveis comerciais, existem documentos adicionais:
- Certidão de viabilidade construtiva: Para terrenos, confirma o que pode ser construído (área de construção, número de pisos, uso permitido) segundo o PDM (Plano Diretor Municipal).
- Alvará de obras ou construção: Se existir construção no terreno, deve estar licenciada.
- Licença de utilização para fins específicos: Para imóveis comerciais ou industriais, a licença de utilização deve especificar o uso permitido.
7. Resumo: onde obter cada documento e prazos
- Caderneta predial: Portal das Finanças — imediato (em linha) | gratuito
- Certidão predial: Predial Online — 1 a 3 dias úteis | 15-20€
- Licença de habitação: Câmara Municipal — 1 semana a 3 meses | variável
- Certificado energético: Perito ADENE — 1 a 2 semanas | 100-300€
- Declaração de dívidas condomínio: Administrador do condomínio — 1 a 2 semanas | gratuito ou simbólico
- Certidão de casamento: Conservatória do Registo Civil — 1 a 5 dias úteis | 15-20€
Recomendamos iniciar a reunião de toda a documentação pelo menos 4 a 6 semanas antes da data prevista para a escritura. A RE/MAX Inova acompanha os seus clientes em todo este processo documental, identificando antecipadamente qualquer problema e garantindo que tudo está em ordem para uma venda sem surpresas.