Comprar casa em Portugal implica custos que vão muito além do preço do imóvel. Impostos, registos, notário e encargos bancários podem somar entre 6% e 10% do valor de compra — uma quantia significativa que muitos compradores ignoram até ao último momento. Neste artigo explicamos, com tabelas atualizadas para 2025, todos os custos fiscais associados à compra de um imóvel em Portugal.
1. IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
O IMT é o principal imposto pago pelo comprador na aquisição de imóveis em Portugal. É calculado sobre o maior entre o valor de compra declarado e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, e aplicam-se taxas progressivas por escalões.
Tabela IMT 2025 — Habitação Própria Permanente (Continental)
Para imóveis destinados a habitação própria e permanente, as taxas são:
- Até 106.346€ — Isento (taxa 0%)
- De 106.346€ até 145.218€ — Taxa 2% (parcela a abater: 2.126,92€)
- De 145.218€ até 198.093€ — Taxa 5% (parcela a abater: 6.482,83€)
- De 198.093€ até 330.021€ — Taxa 7% (parcela a abater: 10.444,68€)
- De 330.021€ até 633.453€ — Taxa 8% (parcela a abater: 13.744,89€)
- De 633.453€ até 1.148.948€ — Taxa fixa de 6%
- Superior a 1.148.948€ — Taxa fixa de 7,5%
Como se calcula: Multiplica-se o valor de aquisição pela taxa do escalão correspondente e subtrai-se a parcela a abater. Por exemplo, para uma casa de 200.000€ destinada a habitação própria permanente: 200.000 × 7% − 10.444,68€ = 14.000€ − 10.444,68€ = 3.555,32€ de IMT.
Isenção de IMT para jovens até 35 anos
Uma das mais importantes novidades fiscais introduzidas pelo Governo em 2024 e mantida em 2025 é a isenção total de IMT e Imposto do Selo para compradores com idade até 35 anos (inclusive) que adquiram a sua primeira habitação própria e permanente. Esta isenção aplica-se a imóveis cujo valor de aquisição não exceda 330.539€ (valor atualizado para 2025 — confirme sempre com um especialista, pois este limite é revisto anualmente).
Para beneficiar desta isenção é necessário que o comprador não seja proprietário de qualquer outro imóvel destinado a habitação, que o imóvel se destine a habitação própria e permanente, e que o comprador tenha até 35 anos à data da escritura.
IMT para habitação secundária ou outros fins
Para imóveis que não sejam habitação própria permanente (segunda habitação, investimento, arrendamento), as taxas do IMT são mais elevadas e os escalões de isenção não se aplicam. A taxa mínima começa em 1% e pode chegar a 8% ou mais conforme o valor do imóvel.
2. Imposto do Selo
O Imposto do Selo sobre a aquisição de imóveis é calculado à taxa de 0,8% sobre o valor da escritura (ou VPT, se superior). É um imposto de valor fixo — não tem escalões progressivos — e é sempre pago pelo comprador.
Exemplo: Para uma casa de 250.000€, o Imposto do Selo será de 250.000 × 0,8% = 2.000€.
Se o imóvel for financiado por crédito hipotecário, existe ainda um Imposto do Selo sobre o crédito (à taxa de 0,6% para mútuo com prazo superior a 5 anos), calculado sobre o montante do empréstimo.
3. IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
O IMI não se paga na compra, mas é um encargo anual que o proprietário terá de suportar enquanto detiver o imóvel. É calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) multiplicado pela taxa municipal fixada por cada Câmara Municipal.
As taxas de IMI variam por município:
- Lisboa: 0,3%
- Porto: 0,3%
- Matosinhos: 0,3%
- Braga: 0,34%
- Coimbra: 0,34%
- Cascais: 0,3%
- Sintra: 0,3%
Estas taxas são as mínimas permitidas por lei para prédios urbanos. Municípios com menor capacidade financeira podem aplicar taxas até 0,45%.
Isenção de IMI nos primeiros 3 anos
Os imóveis adquiridos para habitação própria e permanente beneficiam de isenção de IMI durante 3 anos, desde que o VPT do imóvel não exceda 125.000€ e o rendimento coletável do agregado familiar não exceda 153.300€. Esta isenção é automática e requerida nas Finanças aquando da mudança de morada.
4. Custos de Registo na Conservatória
Após a escritura, é necessário registar a transmissão da propriedade na Conservatória do Registo Predial. Os custos de registo em 2025 variam conforme o tipo de ato:
- Registo de aquisição: Cerca de 250€ a 300€ (valor indicativo — consulte a tabela de emolumentos em vigor)
- Registo de hipoteca: Cerca de 200€ a 250€ adicionais se houver crédito habitação
Estes valores são fixados por lei e são iguais em todas as Conservatórias do país.
5. Despesas de notário e encargos bancários
A escritura pública realizada num Cartório Notarial tem um custo que varia entre 500€ e 1.000€ dependendo do valor do imóvel e da complexidade do ato. A alternativa é recorrer ao serviço Casa Pronta do IRN, que realiza a escritura e os registos num único ato com custos tabelados (geralmente mais económico).
Se recorrer a financiamento bancário, acresce:
- Comissão de avaliação bancária: 200€ a 400€ (paga ao banco para avaliar o imóvel antes de conceder o crédito)
- Comissão de abertura de processo: Algumas instituições cobram 0,5% a 1% do capital emprestado
- Seguros obrigatórios: Seguro de vida e seguro multirriscos habitação são obrigatórios para crédito hipotecário
6. Exemplo prático: casa de 250.000€ em Matosinhos
Para tornar estes números mais concretos, vamos calcular todos os custos de aquisição de um apartamento T3 em Matosinhos avaliado em 250.000€, destinado a habitação própria e permanente por um comprador com 40 anos:
- Preço de compra: 250.000€
- IMT: 250.000 × 7% − 10.444,68€ = 7.055,32€
- Imposto do Selo (aquisição): 250.000 × 0,8% = 2.000€
- Imposto do Selo (crédito de 200.000€): 200.000 × 0,6% = 1.200€
- Registo de aquisição + hipoteca: ≈ 500€
- Notário/Casa Pronta: ≈ 700€
- Avaliação bancária: ≈ 300€
- Total de custos de aquisição (excluindo o preço): ≈ 12.655€ (cerca de 5,1% do valor)
Se o mesmo comprador tivesse 35 anos ou menos, beneficiaria da isenção de IMT e Imposto do Selo sobre a aquisição, poupando cerca de 9.055€ — uma diferença muito significativa.
Planear a compra de uma casa requer conhecer com antecedência todos estes encargos. A equipa da RE/MAX Inova tem consultores especializados que podem ajudá-lo a calcular o custo total da sua aquisição e a encontrar as melhores condições de financiamento no mercado.